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北京楼市的冬天来了?限竞房供应翻倍没能拉动成交

www.ijjnews.com 来源:北京青年报 2018-11-29 16:42我来说两句
  

  限竞房已经成为当前楼市的供应主力,但遗憾的是,翻倍的新增供应却并没有换来对签约量的拉动。新房,尤其是限竞房网签数据却并不乐观,除了瀛海府、洺悦苑等少数几个项目售罄外,绝大多数项目的网签表现都差强人意。北京市住建委的统计数据显示,因为部分项目刚取得预售证,和网签滞后性的原因,目前限竞房合计网签只有3235套,签约均价为48885元每平方米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.5%。

  即使计算所有项目的真实销售,算上网签滞后等因素,已经入市的这些项目平均去化也只有3成多,相比之前的4成继续下滑,北京楼市似乎也随之进入了冬天。

  楼市供应多了一倍

  从6月份限竞房获批入市开始,新房的供应开始不断增加,2018年,北京合计取得开工证的项目多达93个,总面积高达1414万平米,同比上涨140%,也创下2012年以来的新高。

  开工量的增加使得楼市中新房供应明显增多,特别是限竞房。北京中原数据显示,截至11月26日,北京入市的限竞房项目合计有29个,取得了36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平方米(另外还有车位、仓储等配套)。

  数据统计显示,截至日前,2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米,但签约只有27763套,可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。

  在签约不理想的情况下,一个又一个限竞房项目开始了降价,最新爆出可能低于限售价格开盘的是位于大兴区的中海云熙项目。

  据了解,该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月,不仅案名定了,连户型图都出来了,据说样板间和售楼处将在下个月就会开放,动作不可谓不快;另外,有项目内部人士透露,项目首期开盘的产品每平方米会优惠5000块钱。项目售楼处工作人员也表示,预计价格是3字开头。北青报记者翻阅土地成交记录显示,该项目是中海于今年8月23日拍下的大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块。当时中海以17.27亿竞得,溢价率1.59%,楼面价19755.88元/平方米。细则规定,该地块商品住房销售均价不超过40058元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过42061元/平方米(含全装修费用)。

  而据消息人士透露,中海云熙预计于12月开盘,首期开盘均价为35000元/平方米,主打89平方米全通透三居和76平方米全通透两居。

  业内人士表示,中海云熙只是北京限竞房的一个缩影,实际上除了少数几个地段或价格特别有优势的项目,其他限竞房为了脱颖而出都采取了各种营销“手段”。

  这还只是北京70多个限价房项目的先头部队,可以预期的是,未来新房供应量将继续井喷。而从市场表现看,分化趋势也将更加明显。

  限价了却没买到房

  对于限竞房的低迷成交,有一个很重要的原因就是同质化严重,即便不少项目像房山的限竞房那样打出了低于限价的标签进行促销,但实际收效甚微。

  由于新增的房源都需要按照70/90的要求,即70%建设为90平方米以内的房源。这使得在2018年短短的10个多月时间里,90平方米以内的小户型供应高达15733套,这比过去2年总和还要高出接近2000套。

  虽然限竞房限制了售价,但却因为类似的规划,导致大部分限竞房都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”:一样的质量、一样的装修标准、几乎一样的户型等等,很多时候类似的限竞房开盘拼的不是产品,而是谁能第一个拿到预售证,抢先开盘。

  正是在这样的背景下,对许多购房人来说实际上选择并不多,也始终不愿出手。王慧(化名)是一家金融企业的中层管理者,已经工作近10年的她,通过和丈夫一起拼搏,积累了一定的财富,也到了上有老下有小的人生阶段,希望置换一套大三居或四居的改善房。但屡次看房的她,却接连错过了多个项目,至今仍是持币观望。

  王慧告诉北青报记者,她第一个关注的是南四环的城建洺悦苑,均价6.2万元,有120平方米的四居和90平方米的三居两类户型。但当她听说开盘消息去售楼处时,发现120平方米的户型已经全部售罄,继续顺销的只剩90平方米的三居室了,还大部分都是东西向,只有少量南北向的顶层和底层。

  90平方米三居对于有老人和孩子的家庭来说只能是勉强生活,但并不宽裕,我还是希望能一步到位地改善,700-800万能买到三居室的房子。王慧表示,随后她又关注到了金融街融府,好不容易找到了项目位于丰科中心的售楼处,发现面临同样的问题,150平方米的四居率先就被抢光,剩下的只有89平方米的E户型和82平方米D户型可选。最近她又注意到佑安府开始蓄客,但同样是89平方米的户型只有两居,而大户型就直接跨越到了叠墅,起价2600万,远远超出她的预算。因此看了几个月房子,也看到不少限竞房降价的消息,但王慧却始终没有出手,就是因为没能找到适合她的户型。

  其实,王慧的遭遇也代表了许多持币观望者的态度,不想将就90平方米的小三居,大三居和大四居房源又不多,导致更多人选择了等待。

  对此,合硕机构首席分析师郭毅也表示,相比其他户型成交的全面下滑,三居以销量同比大涨27.59%的成绩说明,市场新增供应出现了不平衡,要么是大面积的别墅,要么就是90平方米以内的小户型, 120-150平方米的舒适型三居变得更加稀缺。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东也表示,从2017下半年开始,随着新房大量入市,北京市场已经呈现出供过于求的局面,尤其是限竞房,同质化严重,供应量大。虽然90平方米以内的产品能够满足首次置业的刚需,但对于绝大多数改善需求来说,新房供应的户型却很难满足他们改善的目的。魏东预计,如果明年供应仍将以90平方米以内小户型和大面积别墅为主,缺少中间层的话,会有相当一部分改善购房人,退出新房市场,回到二手市场解决需求。

  2019年还将有4万套限竞房

  虽然目前已经有超过20个项目入市,甚至位于二环的佑安府也即将入市,而从趋势看,未来还将有更多项目在2019年取证入市。

  北京中原地产数据显示,目前已经出让并开工的限竞房土地累计面积高达658万平方米,但入市的只有302万平方米,也就是说未来几个月还将有300多万平米井喷入市。

  北京中原地产首席分析师张大伟预计,2019年,北京楼市供应量将是2018年的2倍以上,目前北京的限竞房入市了约200万平方米的住宅,形成供应1.75万套,但成交签约才3成多,积压了上万套房源。还有100多万平方米约1万套左右的限竞房已经开工,未来3个月会继续井喷入市。

  更重要的是,没开工的还有300多万平方米住宅土地,合计还有约3万套。也就是说,未来将有4万套限竞房会在2019年入市。这些供应的增加很可能造成局部区域的供过于求,甚至出现限竞房之间的价格战。

  对于明年的市场走势,魏东也预计,首先除了楼市外,中国居民缺少合适的投资渠道,房产仍是首选,一旦政策层面出现松动,钱还是会向房产流动。但目前看来还没有丝毫松动的迹象,所以根据目前情况判断,明年的住宅价格会保持平稳,而受棚改影响严重的三、四线城市则可能出现价格明显下调。

  (记者 李桁)

标签:楼市|限竞房
责任编辑:陈子汉陈子汉
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